如果是很硬派的“工业风”新房，你会选择吗？
“工业风”样板间
最近位于宝安航城板块的盛合天瑞展厅及样板间已开放，预计2季度入市。
虽然还未获取预售/现售许可，但项目已经提前蓄客，并且启动了转介渠道对外推广。
但若实地了解过，项目把“前海空港双核+低密高绿化”作为卖点，似乎也弥补了一些自身的缺陷。
虽然项目无回迁、无保障房等政策性住房，纯商品房，居住纯粹，容积率仅3.39，总高32层，实用率接近100%，但项目户型设计效果似乎低于市场预期。
因为深圳虽然已经更新了建筑设计规划的约束条件，各个开发商也都在内卷户型的使用率或者得房率。
但真正做到实用面积拓宽的项目还没有几个。
盛合天瑞也不例外。
从实地的样板空间来看，项目建设风格似乎回到了“工业时代”。
管道在客厅和客厅明显外露，而不是选择将管道隐藏或嵌入到墙壁、地板等结构内部。
比如燃气管道在厨房及客厅天花外露，比如下水道管及水管外露在卫生间角落，再比如洗手盆设置在卫生间外，正对卧室门口等。
虽然后期可通过改造的方式优化这些管道的美观性，但有多少购房群体会买账？
从户型内部的布局来看，虽然项目对外释放飘窗以及部分墙体可以通过改造的信息，但也会间接增加购房者的改造成本。
而项目对外宣传实用率“达到100%”，但样板间实际飘窗尺寸设计成了“2100X600X690mm"。
一般情况人体坐下舒服的高度是45cm。
飘窗太高可能存在使用便利性、安全性、空间利用、采光通风及美观适配等问题。
比如飘窗高度过高（如超过常规窗台高度 80-90 厘米）会导致人难以轻松坐上去，尤其是儿童、老人或身高较矮者，可能需要借助凳子或梯子；
比如过高的飘窗可能与室内家具高度不匹配（如沙发、床头柜等），导致视觉上不协调，需定制特殊尺寸家具，也会间接增加装修成本。
再比如过高的飘窗可能让窗户在墙面占比例失衡，尤其小户型中，会显得空间层高降低，产生压抑感，破坏室内通透感。
这样一来，户型即使通过飘窗增加了实用率，但实用性也仍需要提升。
除此以外，实际的户型空间部分存在对视情况，如客厅对卧室，卧室对卧室。
所以，开发商通过飘窗以及阳台设计，对外宣传户型得房率高，功能性强，未必真能如购房者所愿。
而对项目而言，缺陷不仅于此。
虽然项目规划容积率为3.39，在深圳新房中容积率算比较低，但项目规划建设了4栋住宅，1栋幼儿园，且无地面花园空间。